Cuối tuần vừa qua, sự kiện một dự án căn hộ cao cấp ở Hà Đông chào bán trở lại trên thị trường khiến người ta cảm thấy ngỡ ngàng bởi dự án đã bán và đi vào hoạt động từ lâu mà vẫn còn tới hàng trăm căn hộ tồn kho.

Điệp khúc "mở bán căn hộ cuối cùng"

Thực tế, dự án này đã đi vào hoạt động cách đây hơn 1 năm nhưng số lượng trống vẫn còn tương đối nhiều, mặc dù được quảng cáo rầm rộ, liên tục đưa ra chương trình khuyến mại. Theo một nhân viên môi giới ở quận Hà Đông (Hà Nội), hiện tượng người mua nhà bán cắt lỗ đã giảm song nhưng tình hình thanh khoản không mấy tích cực. Bởi, với mức giá như chủ đầu tư cũng như thứ cấp chào bán hiện nay khó có thể cạnh tranh được với các dự án khác, khi lên tới 28-32 triệu đồng/m2 tùy căn.

Cách đó dự án không xa, một dự án chung cư cao cấp khác cũng còn tồn kho hàng chục căn mặc dù đã mở bán chính thức từ năm 2012. Theo khảo sát tại quận Hà Đông, số lượng căn hộ tồn kho lên tới hàng trăm. Đây phần lớn là căn có diện tích từ 100m2 trở lên, ở ngay cả những dự án từng được đánh giá hot nhất.

Tại quận Thanh Xuân, một dự án chung cư cao cấp ngay ở vị trí trung tâm cũng trong tình cảnh tương tự. Theo quan sát, cả tòa chung cư phía ngoài của dự án vẫn tắt đèn vào buổi tối. Trong khi đó, các tòa xung quanh đã có người vào ở. Được biết, tòa nhà này mục đích ban đầu là văn phòng cho thuê, sau đó chuyển đổi công năng, tới nay thì ế hàng trăm căn hộ. Chỉ tính đơn giản, mức giá thấp nhất khoảng 2,6 tỷ/căn, số tiền của chủ đầu tư hiện nay đang bị mắt kẹt lên tới hàng trăm tỷ đồng. Sau thời gian rao bán, chủ đầu tư đang chuyển đổi một phần sang loại hình căn hộ dịch vụ.

Hiện nhiều dự án vẫn tiếp tục chào bán như Mulberry Lane, Royal City, Thăng Long Number 1, Ho Guom Plaza,... Chủ đầu tư dự án Viglacera cho biết, hiện dự án Thang Long Number One còn vài chục căn.

Không chỉ mở bán căn hộ, có chủ đầu tư còn liên tục quảng cáo "mở bán những căn hộ cuối cùng" hay "mở bán đợt cuối". Tuy nhiên, chỉ sau đó 1-2 tháng, điệp khúc "mở bán những căn hộ cuối cùng" lại được chủ đầu tư lặp lại.

Ngoài việc tăng cường quảng cáo, các chủ đầu tư cũng mạnh tay trong việc xây dựng hình ảnh, nâng cao chất lượng dự án để thu hút người mua nhà.

Khó giải quyết hàng tồn

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến 20/3/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 70.703 tỷ đồng, giảm 57.845 tỷ đồng (giảm 45%) so với quý I/2013. Tính đến 20/3/2015 tổng số tồn kho bất động sản tại Hà Nội khoảng 9.006 tỷ đồng, giảm 8.054 tỷ đồng (giảm 47%) so với quý I/2013.

Giá căn hộ chung cư phần lớn giữ giá ổn định, một số dự án đang hoàn thiện, có vị trí tốt tăng khoảng 1-3%. Tại các quận Long Biên, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy, Từ Liêm có mức tăng khoảng 3-5%, thậm chí có dự án tăng 5-10%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills nhận định, hiện đối tượng đầu cơ tham gia vào thị trường cũng mạnh mẽ hơn. Nhất là khoảng thời gian trước khi ký hợp đồng mua bán đã trở thành "thời điểm vàng" cho các nhà đầu tư và đầu cơ. Chính vì thế, đã có một số dự án thậm chí bán được một lượng lớn căn hộ ngay trước ngày mở bán chính thức.

Dù lượng tồn kho BĐS đã giảm mạnh, tuy nhiên theo đánh giá của giới chuyên gia câu chuyện tồn kho BĐS sẽ tiếp tục là mối lo của thị trường BĐS khi mà nguồn cung trong thời gian tới được dự báo sẽ tăng mạnh mẽ. Trước áp lực hàng tồn kho lớn, nguồn cung căn hộ tương lai "bùng nổ" cùng với thực trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong vấn đề giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho,...

Bộ Xây dựng cho biết, hiện có 88 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, tăng 14 dự án so với cuối năm 2014, với số lượng căn hộ ban đầu là 36.113 căn hộ xin điều chỉnh thành 49.199 căn hộ, tăng 13.086 căn hộ.

Cùng với đó, có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, tăng thêm 2 dự án so với cuối năm 2014 với quy mô xây dựng khoảng 41.769 căn hộ.

Theo dự báo của Công ty tư vấn Savills, nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới. Đến cuối năm 2015, thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 14.000 căn hộ từ 22 dự án sẽ được mở bán. Với những căn hộ có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 chủ yếu tập trung ở khu vực ngoài vành đai 3, những căn hộ có mức giá 20-30 triệu đồng/m2 thì thường nằm ở khu vực giữa vành đai 2 và 3. Còn lại, những căn hộ có mức giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên chủ yếu tập trung ở trong vành đai 2.

Chính vì vậy, theo dự báo của CBRE VN, thời gian tới có rất nhiều nguồn cung, khi đó sẽ có nhiều sự cạnh tranh trên thị trường nên các chủ đầu tư sẽ khó có thể tăng giá đồng loạt.

 Theo Duy Anh
VEF